¿Que está pasando con los alquileres en España?

¿Que está pasando con los alquileres en España?

“España, año 2xxx, el precio del alquiler se dispara y ya ha aumentado un…”; una típica introducción de cualquier informativo, página web, blog o cualquier red social a la hora de referirse a la situación del alquiler en este nuestro país. Una introducción tan típica y burda que llega hasta a cansar, todo sea dicho.

Si entramos en detalle y atendemos a los datos, nos damos cuenta de que el precio del alquiler por metro cuadrado se ha disparado desde el año 2015. Y parece no tener límite en pleno año 2020 con su fatídico contexto de pandemia mundial y enorme crisis económica en camino, la cual dejará huella en las economías por varios años e incluso lustros.

Pero la pregunta a tratar aquí es la de por qué se ha disparado el precio del alquiler, sobretodo en las grandes urbes como Madrid o Barcelona; y si tenemos alguna solución o mecanismo para solventar el problema.

Perfil de la demanda de alquiler

Para entender mejor el problema hay que analizar el perfil promedio del demandante de alquiler. Este podría resumirse rápidamente en jóvenes estudiantes, o desempleados, o trabajadores con contratos parciales y/o precarios, o un mix de los 3 casos. El rasgo común es que todos ellos son incapaces de poder adherirse al régimen de tenencia de la vivienda.

La banca ha recapacitado desde sus actuaciones por allá el 2006 y ha restringido mucho el acceso a la vivienda. Y si alguno de estos afectados intentase probar suerte a la hora de solicitar un préstamo hipotecario, a parte de que estaría lastrando su vida y llenándola de incertidumbre, viviendo por y para pagar la dichosa hipoteca; lo más seguro es que reciba un rotundo no como respuesta.

En España existe una tendencia a preferir la tenencia, somos muy nosotros y nos gusta tener las cosas en nuestro poder, al contrario que en muchos países europeos donde el alquiler es el pan de cada día para los ciudadanos.

Por ello, tenemos a una masa social deseosa de poder poseer una vivienda. Pero la cruda realidad es que cada vez hay más gente adherida a nuestro perfil demandante de alquiler, buscando una alternativa para poder desplegar las alas y comenzar a ser más independiente, encontrar un trabajo estable, generar y amontonar capital y, si las circustancias son aptas, poder adquirir una vivienda en propiedad en el futuro

Ahora bien, España desde el año 2014 ha experimentado una recuperación económica que ha permitido mejorar la situación de muchos militantes de este colectivo, pero no vía salarios, los cuales prácticamente están congelados y daría para hablar de mil y un asuntos más; sino por el aumento del nivel de empleo, reduciendo el número de parados y dando la posibilidad de dar el salto hacia el alquiler de vivienda.

Por tanto, tenemos una demanda claramente sesgada hacia el perfil descrito anteriormente, predominante en las grandes ciudades del país por sus amplias oportunidades laborales. Todo esto genera un caldo de cultivo propicio para un nuevo éxodo rural, motorizado por la enorme terciarzación de la economía que ofrece un mejor nivel de vida tanto para trabajadores como estudiantes. En definitiva, una demanda muy sesgada y en continuo auge.

La oferta de alquiler

Referido al número de viviendas disponibles para ser puestas a disposición del régimen de arrendamiento. Para entender en detalle la oferta, tenemos que diferenciar 2 tipos de oferta de viviendas:

  • Privada: aquellas viviendas en manos del ciudadano que decide libremente ponerlas en alquiler para obtener una rentabilidad. En los últimos años no ha crecido lo suficiente principalmente por la poca rentabilidad ofrecida lastrada por la pluralidad de costes e impuestos a asumir. También influye el hecho de que cada vez sea más difícil adquirir viviendas en propiedad, sólo al alcance de unos pocos.
  • Pública: las viviendas construidas por la Administración Pública y ofertadas, a menudo, a un precio inferior al de mercado para dar mayores oportunidades. De nuevo, su crecimiento brilla por ausencia, llegando a un estado de “stand by”, y el motivo es puramente político. Cada vez hay mayores restricciones de urbanización y edificabilidad del suelo, lo que lleva a pensar que la principal motivación es el favorecimiento de la clase propietaria debido a los continuos aumentos del precio por metro cuadrado.

En algunos medios de comunicación se hace hincapié en el papel de las SOCIMIS (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), encargadas de adquirir, reformar y habilitar viviendas para ser puestas en régimen de arrendamiento. Su objetivo es impulsar el mercado de arrendamiento de vivienda, dar liquidez a inversiones inmobiliarias y ofrecer mayor rentabilidad al inversor. Por su naturaleza jurídica cuenta con un laxo trato fiscal, por lo cual muchos las califican de paraísos fiscales o “fondos buitre”, lo cual podría discutirse en otro tema totalmente distinto.Lo cierto es que las SOCIMIS están obligadas a lanzar el 80% de las viviendas en propiedad, y en términos numéricos, no controlan más del 3% de la oferta de viviendas. Es por tanto ridículo echar la culpa del aumento del 50% del precio de alquiler desde 2015 a un colectivo que controla una parte mínima del mercado.

Problema y solución

Como hemos podido ver, el problema es más simple de lo que “a priori” se pensaba, limitándose a una mera cuestión de mercados.

Nuestra curva de demanda no ha hecho más que crecer a un ritmo vertiginoso, mientras que la curva de oferta ha sido incapaz de responder de forma elástica, por lo que nos encontramos en una situación de exceso de demanda, donde los precios se ven obligados a crecer para eliminar los excesos y equilibrar el mercado.

Este es el caso de las principales ciudades españolas, como Madrid, donde en el año 2019 se produjo de forma aproximada un aumento de 190.000 demandantes de alquiler, mientras que la oferta solamente respondió con un aumento de 30.000 viviendas. Dicho exceso de demanda es el responsable del aumento del 57% en la comunidad de Madrid, según un estudio efectuado por Fotocasa.

Las comunidades autónomas más afectadas han sido la Comunidad Valenciana (+68%), Cataluña (+60%), Madrid (+57%), Canarias (+56%) y Baleares (49%). Mientras que las menos afectadas son Extremadura (+17%), Asturias (+21%) y Castilla-La Mancha, La Rioja y Castilla y León (+26%).

En el siguiente gráfico se puede observar de forma rápida y visual cómo se han disparado los precios de alquiler en cada una de las comunidades autónomas en apenas 5 años, desde el 2015 hasta la actualidad:

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ALQUILER POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS (2015-2020)

FUENTE: Fotocasa

La principal solución es corregir esa rigidez de la oferta de viviendas, y dado que el sector privado no está por la labor de poner más pisos en alquiler, la pelota cae en manos del sector público y su enorme capacidad de generar viviendas, como ya lució en los años previos a la gran depresión del 2008.

Y el motor de la solución viene con la flexibilización y simplificación de la legislación urbanística, capaz de hundir los precios del mercado inmobiliario y darle una mayor accesibilidad. Algunos dirían que se concediesen más subvenciones para ayudar con el pago del alquiler, sobretodo a jóvenes, pero lo cierto es que en España este sistema es un completo fracaso, tramitación lenta y presupuestos paupérrimos, por lo que el beneficia sería sólo para unos pocos afortunados.

En otras economías se ha optado por restringir de forma artificial el precio del alquiler, lo cual no hace más que desincentivar la inversión en viviendas, aumentaría la propiedad de vivienda y florecería el mercado negro para compensar al arrendador.

En conclusión, el problema de los alquileres se debe a una razón de mercado, motivada por la actuación política, la cual mira hacia otro lado, dejando desamparados a millones de ciudadanos quienes dependen de ellos mismos para sobrevivir. Una vez más, la política española deja que desear, y ya son…

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